)降負(fù)債壓力下，中國龍頭房企恒大打響下半年降價賣房“第一槍”。
根據(jù)恒大6日晚間確定的促銷計劃，未來一個月內(nèi)，恒大在全國的樓盤全線七折。同時還有一些額外折扣如清尾最高88折等。同時，加大推盤力度，預(yù)計“金九銀十”(9月份和10月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季)再推40多個新樓盤。該公司將9月份和10月份的銷售目標(biāo)定為單月1000億元(人民幣，下同)，累計2000億元。如果恰能疊加各種優(yōu)惠，據(jù)測算，一套原價100萬元的房子，多重折扣之后，只需58萬元即可成交。
“全國樓盤七折”對于經(jīng)常打折促銷，且折扣力度不小的恒大來說也是史無前例的。當(dāng)然，實際執(zhí)行過程中，對全國所有樓盤都打七折是基本不可能的。現(xiàn)在各地樓市“一城一策”，許多地方更對新房限價，房企并不能單方面大幅調(diào)低價格。
事實上，在疫情形勢最為嚴(yán)峻的2月份，恒大也是第一個提出大力度打折促銷的房企，在疫情期間也快速回籠了資金。
受促銷等因素影響，據(jù)統(tǒng)計，恒大今年前8個月精裝修住宅的銷售均價降至每平方米9132元。七折優(yōu)惠下，恒大“金九銀十”的銷售均價可能降至每平方米8000元-9000元區(qū)間。
疫情過后，樓市復(fù)蘇迅速，房企近幾個月銷售額普遍回升。為什么恒大還要在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”大力度促銷?
答案是，為了降負(fù)債。
從銷售數(shù)據(jù)來看，恒大前8月錄得4506億元銷售額，如果9月和10月份完成2000億元的目標(biāo)，這意味著恒大將提前兩個月完成6500億元的年度目標(biāo)。
更為重要的是銷售背后的回款。若按恒大上半年89.4%的回款率計算，“金九銀十”期間恒大將回款約1800億元，這將極大地促進(jìn)降負(fù)債，推動各項指標(biāo)符合監(jiān)管層要求。
據(jù)媒體報道，此前中國監(jiān)管部門形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，主要涉及“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企凈負(fù)債率不得大于100%;房企“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，從2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，恒大“三條紅線”全踩。因此，本次降價促銷的主要目的也是為了快速回款降低負(fù)債指標(biāo)。
但降價賣房必定會削減利潤。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，恒大上半年也因折價促銷等造成短期利潤水平大幅下降。恒大半年報顯示，上半年恒大在銷售額“逆勢”上行同時，毛利同比下降13.7%。
作為行業(yè)龍頭，恒大率先降價或?qū)诱麄€市場加速出貨，部分房企或效仿這一做法。樓市會出現(xiàn)新一波降價潮嗎?
潘浩指出，從房企公布的上半年業(yè)績看，已經(jīng)公布的企業(yè)中近一半業(yè)績完成率不達(dá)標(biāo)，下半年銷售承壓，適當(dāng)調(diào)整價格策略提高銷售量必然是各大房企下半年將采取的重要手段，但不意味著市場價格會隨之下降。
從全國來看，當(dāng)前新房市場供需兩端逐漸走穩(wěn)。一方面，政策層面以穩(wěn)為主，并不鼓勵房價大幅波動;另一方面，購房需求穩(wěn)定的情況下，降價并不能創(chuàng)造需求，只能短期消耗市場，買賣雙方趨于理性的情況下，市場出現(xiàn)大范圍降價潮概率較小。
值得注意的是，作為頭部房企，恒大拿地成本較低，土地儲備量大，可以一定程度對沖促銷對利潤的侵蝕。但對于拿地和融資成本都較高的企業(yè)來說，打價格戰(zhàn)可能會引發(fā)后續(xù)的危機(jī)。(完)
