離存量房貸利率“換錨”截止時(shí)間只有半個(gè)多月了。如何選擇呢?
就在大部分貸款人仍在糾結(jié)觀望之時(shí)，8月12日，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)銀行五大行均發(fā)布通知，自8月25日起，將分批對(duì)符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人商用房貸款轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動(dòng)利率。
此前，交通銀行以及招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等一批股份行已發(fā)布類似的批量轉(zhuǎn)換公告。
若不接受批量轉(zhuǎn)換可自主轉(zhuǎn)換
根據(jù)央行此前通知，有商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。3月以來，已有不少用戶收到銀行短信，提醒轉(zhuǎn)換房貸利率。
不過，廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者日前對(duì)多家國(guó)有大行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其廣州地區(qū)客戶中，主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)換的客戶只占20%左右，大部分人仍未主動(dòng)進(jìn)行選擇。而已做選擇的客戶中，選擇轉(zhuǎn)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的占了絕大多數(shù)。
五大行公告全文如下：
中國(guó)銀行
中國(guó)建設(shè)銀行
中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行
中國(guó)工商銀行
綜合工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)銀行8月12日的公告看，轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;重定價(jià)周期和重定價(jià)日均保持原合同約定不變，對(duì)于重定價(jià)周期短于1年的貸款，重定價(jià)周期調(diào)整為1年。在每個(gè)重定價(jià)日，貸款利率水平由重定價(jià)日前一日的相應(yīng)期限LPR與批量轉(zhuǎn)換時(shí)確定的加點(diǎn)數(shù)值計(jì)算確定。
實(shí)際上，部分銀行批量轉(zhuǎn)換時(shí)間更早。交通銀行在7月20日就發(fā)布公告稱，將于8月21日對(duì)尚未轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)或固定利率的存量浮動(dòng)利率房貸，按照規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率加減點(diǎn)方式。
招行早在今年4月份就代客戶批量轉(zhuǎn)換存量浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。
不過，多家銀行都提醒，若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可通過手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、貸款經(jīng)辦行等渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換。批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
選固定利率還是浮動(dòng)利率?
那么，到底是接受批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR還是選擇固定利率好呢?
有銀行人士舉了例子介紹道，假如目前執(zhí)行的是貸款基準(zhǔn)利率(4.9%)打9折，即4.41%。如果轉(zhuǎn)換成LPR，原合同利率與2019年12月份LPR的差額為(4.41%-4.80%=-0.39%)，這意味著合同剩余期限內(nèi)，房貸利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR-0.39%，“-0.39%”這一加點(diǎn)數(shù)值是不變的，未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個(gè)合同的剩余期限內(nèi)，房貸都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。
說到底，是選固定利率還是選擇浮動(dòng)利率，關(guān)鍵看LPR走勢(shì)。目前，最新的1年期LPR報(bào)價(jià)為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月“按兵不動(dòng)“。自去年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來，至今年7月共報(bào)價(jià)12次。其中，1年期LPR下降過4次，分別在去年9月、11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別在去年11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp。
“對(duì)于借款人來說，不管是選擇固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，都面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢(shì)，所以如果選擇了LPR浮動(dòng)利率，房貸成本會(huì)較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現(xiàn)回升，房貸利率則會(huì)上升，甚至有可能超過以前的月供成本。
溫彬進(jìn)一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢(shì)，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房貸大多是與5年期以上LPR利率掛鉤。利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國(guó)家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長(zhǎng)期LPR走勢(shì)，由于受到形勢(shì)變化、通脹水平、就業(yè)水平、國(guó)際收支水平等多因素影響，目前難以預(yù)測(cè)。
因此，溫彬建議，可根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)的情況，則可以選擇浮動(dòng)利率。”
鄭大源認(rèn)為，從近20年的房貸利率走勢(shì)看，4%上下的實(shí)際利率屬于低位，而高位是在2007年下半年出現(xiàn)的7.83%。但他認(rèn)為，未來三五年內(nèi)，LPR下降的可能性更大。
“現(xiàn)實(shí)中，或因新買房的需要、或因不想背債務(wù)的心理，多數(shù)人最終還是會(huì)選擇提前還清房貸的，因此判斷LPR走勢(shì)不用想太長(zhǎng)遠(yuǎn)，只用想著五年左右的時(shí)間即可。”鄭大源建議選擇轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累計(jì)下行了15個(gè)基點(diǎn)，如此一來，等下一個(gè)重定價(jià)日到來時(shí)，就能享受到當(dāng)前LPR利率下行帶來的降息。
記者計(jì)算得出，如果是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，購房者月供可以減少約90元，合計(jì)30年能減少利息大約32400元。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，距離截止期限只有一個(gè)月時(shí)間，建議沒選的客戶盡快決定，以防被動(dòng)接受銀行的默認(rèn)選項(xiàng)，后續(xù)帶來麻煩。
