提前還債5億，對市場，也是對自己，河北前首富王文學(xué)重塑信心。
一年前，王文學(xué)說，“到今天這地步，我愿賭服輸，一是認(rèn)輸，二是灰心”。彼時，2000多億債務(wù)壓頂，債主紛至沓來。
開火鍋店起家的王文學(xué)，依靠地產(chǎn)迅速崛起，一度成為河北首富，旗下的華夏幸福(600340.SH)躋身地產(chǎn)前十。他借助資本市場打造了資本派系知合系，囊括華夏幸福、維信諾等四家A股公司，試圖推動產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展。
迅速崛起的王文學(xué)野心、自信心膨脹，加杠桿瘋狂擴(kuò)張，忽視未來的風(fēng)暴。王文學(xué)曾反思稱，錯判環(huán)京地產(chǎn)形勢。
歷時一年的債務(wù)重組，坎坷中迎來曙光，雖然仍存爭議，但債務(wù)重組計(jì)劃獲得債務(wù)會通過，王文學(xué)提前完成了5億元的首筆現(xiàn)金兌付。
然而，王文學(xué)的債務(wù)清償之路依然遙遠(yuǎn)。2022年以來，無論是政策還是金融支持，樓市有小幅回暖跡象。債務(wù)重組之外，華夏幸福需提升自身造血能力，但王文學(xué)力推的產(chǎn)業(yè)新城模式，要想復(fù)活，還需大量現(xiàn)金流。
從灰心到信心重塑
經(jīng)過2021年的煎熬，2022年，灰心沮喪的王文學(xué)似乎有了些許生機(jī)。
2月22日，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司對已簽署債務(wù)重組協(xié)議的“兌抵接”類債權(quán)人實(shí)施了首筆現(xiàn)金兌付，合計(jì)金額約5億元。
至此，華夏幸福高達(dá)2600億元的債務(wù)已經(jīng)累計(jì)償還434億元，存續(xù)2187億元。
根據(jù)去年11月華夏幸福與債權(quán)人簽署的《債務(wù)重組計(jì)劃》，這筆5億元的還款比預(yù)期時間提前了一個月。
華夏幸福預(yù)計(jì)，以3月底為簽約統(tǒng)計(jì)時點(diǎn)，公司近期會再安排一次現(xiàn)金償付。
這在市場看來，一波三折的華夏幸福債務(wù)重組工作，終于邁出實(shí)質(zhì)一步。
去年2月，華夏幸福公告第一筆債務(wù)逾期后，公司迅速陷入“死亡漩渦”，評級機(jī)構(gòu)先后下調(diào)評級，債務(wù)接連違約。
王文學(xué)沒有就此“躺平”，面對千名員工及各路債主，他表態(tài)稱，“堅(jiān)決不逃廢債”，懇請以時間換空間，推動債務(wù)化解，維持員工穩(wěn)定。
彼時，王文學(xué)還反思，困境主要是內(nèi)因造成的：錯判環(huán)京房地產(chǎn)形勢，個人膨脹，擴(kuò)張激進(jìn)，好高騖遠(yuǎn)，抓規(guī)模不重效益，管理不夠精細(xì)等等。他說，愿賭服輸，請求債主給予時間。
債委會組建會議上，從央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)，到河北省政府、廊坊市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，再到王文學(xué)和230多家金融機(jī)構(gòu)，悉數(shù)出席。經(jīng)歷了漫長的溝通和磨合，去年9月末，一個初步的債務(wù)重組計(jì)劃出臺。
去年9月30日，華夏幸福向全債權(quán)人公布了《債務(wù)重組計(jì)劃》，擬通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務(wù)進(jìn)行重組，并對其2192億元的金融債務(wù)出臺了四大化解方案：一是出售資產(chǎn)，此舉可以實(shí)現(xiàn)回籠資金約750億元，其中570億元用于現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余180億元用于經(jīng)營，此外，出售資產(chǎn)還可帶走金融債務(wù)約500億元;二是優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元，此類主要為銀行貸款;三是以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償;四是剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。
2021年12月9日，債委會表決通過了《債務(wù)重組計(jì)劃》，表決同意的債權(quán)金額占入會金額80.75%。但在落地過程中，華夏幸福與債權(quán)人爭議不斷，就還債展期時間、償還比例等問題多次協(xié)商未果。
今年2月22日，就在華夏幸福提前償還5億元債務(wù)那一天，大債主中融信托忍無可忍。中融信托與華夏幸福進(jìn)行新一輪談判。針對華夏幸福計(jì)劃將對中融信托176.49億元欠款的還款時間從5年延長至8年，中融信托強(qiáng)烈反對。在此之前，中融信托還稱，由于華夏幸福提供的債務(wù)重組條件違背了《債務(wù)重組計(jì)劃》和債務(wù)化解工作原則，無法接受目前的債務(wù)重組方案，拒絕加入華夏幸福債委會。
關(guān)于華夏幸福與中融信托的爭端，如何化解，目前尚未獲得進(jìn)一步消息。
市場人士表示，華夏幸福提前償還債務(wù)，雖然只有5億元，但向市場傳遞出的是信心，公司正在實(shí)施債務(wù)重組，還有希望。
信心，是王文學(xué)及華夏幸福迫切需要的。
昔日激進(jìn)擴(kuò)張吞苦果
王文學(xué)遭遇滑鐵盧，既有房地產(chǎn)市場大背景因素，更因個人膨脹的野心在作祟。
華夏幸福，市場認(rèn)為其為一家房地產(chǎn)公司，但王文學(xué)更愿意提產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，業(yè)內(nèi)人士則將其定性為民營版城投公司。
時間追溯至2002年。河北廊坊設(shè)立“廊坊開發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，園區(qū)管委會將園區(qū)內(nèi)60平方公里的面積委托給華夏幸福進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、園區(qū)綜合服務(wù)等，期限長達(dá)50年，且委托具有排他性，非經(jīng)被委托方同意不得變更或撤銷。
在這塊地上，王文學(xué)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大規(guī)模招商和產(chǎn)業(yè)研討。正興集團(tuán)廊坊車輪公司、京東方項(xiàng)目相繼落戶核心區(qū)。2006年，固安園區(qū)升級為省級開發(fā)區(qū)，更名為固安工業(yè)園。
成立產(chǎn)業(yè)園之后，固安的發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。這一年，貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一。而這，被認(rèn)為王文學(xué)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式取得成功。
固安工業(yè)園的成功，也讓王文學(xué)找到了新的發(fā)展方向。隨之而來的是，王文學(xué)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式復(fù)制到鄭州、成都、武漢、長沙、西安、貴陽、沈陽等全國各地，并定名為產(chǎn)業(yè)新城。
根據(jù)華夏幸福披露，公司堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭化”策略，聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、汽車、航空航天等十大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，通過龍頭引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)集聚新產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群。截至2020年6月底，公司搭建的平臺已覆蓋企業(yè)8200萬家、園區(qū)6200個、錄入數(shù)據(jù)13.2億條，可為企業(yè)投資選址和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供高效服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，王文學(xué)的產(chǎn)業(yè)新城模式，實(shí)際上就是PPP市場化運(yùn)作模式。地方政府是產(chǎn)業(yè)新城的所有者，華夏幸福是新城的建設(shè)者、運(yùn)營者，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營中分享紅利。在這一模式下，作為產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)者，華夏幸福需要投入大量資金進(jìn)行前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，并完成招商引資等，才能在后來的運(yùn)營中收取服務(wù)費(fèi)。
那么，產(chǎn)業(yè)新城的前期資金從哪里來?
王文學(xué)靠地產(chǎn)發(fā)展，住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)則成為其產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金奶牛。
2002年，華夏幸福成立京御地產(chǎn)公司，開始在廊坊市區(qū)之外的香河、大廠等地拿地，打造住宅品牌孔雀城。隨后，潮白河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項(xiàng)目在北京周邊拔地而起。
2008年北京奧運(yùn)后之后，環(huán)京樓市躁動。2010年，北京啟動限購，但環(huán)京樓市起飛，房價大漲。2012年，通州作為北京副中心的定位提出后，環(huán)京房價再次上漲。2015年，環(huán)京樓市迎來大牛市。
重倉環(huán)京地區(qū)的王文學(xué)，在房價大漲中賺得盆滿缽滿，華夏幸福銷售額直線飆升，2016年達(dá)到1200億元，擠進(jìn)中國房企前十。
過去的成功，讓王文學(xué)野心膨脹，繼續(xù)重倉環(huán)京地區(qū)，并加速產(chǎn)業(yè)新城拓展。
然而，猝然而至的風(fēng)暴讓王文學(xué)措手不及。
2017年，環(huán)京房價的大漲引發(fā)新一輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，環(huán)京房價及交易量應(yīng)聲下降。
住宅地產(chǎn)遭受重創(chuàng)，華夏幸福流動性吃緊，王文學(xué)的危機(jī)隨之而來。此時，王文學(xué)又有一個驚人之舉，中國平安出資540億元馳援，成為華夏幸福第二大股東。
然而，中國平安甘當(dāng)白衣騎士是有條件的，并與王文學(xué)設(shè)立了業(yè)績“對賭”。這一債務(wù)驅(qū)動擴(kuò)張模式，無異于飲鴆止渴。
中國平安進(jìn)入后，華潤置地執(zhí)行董事吳向東出任華夏幸福的聯(lián)席董事長、CEO，并在深圳設(shè)立新總部，專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主推在北京、深圳、武漢和東莞等核心城市的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。
這些大動作，在房地產(chǎn)持續(xù)深入調(diào)控之下，加劇了華夏幸福的財(cái)務(wù)壓力，進(jìn)而引爆了危機(jī)。
產(chǎn)業(yè)新城的未來挑戰(zhàn)
堅(jiān)信產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展思路正確的王文學(xué)，能否東山再起，仍然是個較大的未知數(shù)。
其實(shí)，在地產(chǎn)火爆的2015年前后，王文學(xué)除了在環(huán)京地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城方面實(shí)施激進(jìn)的擴(kuò)張策略外，在資本市場，王文學(xué)也在瘋狂攻城略地，試圖進(jìn)行產(chǎn)業(yè)多元化布局。
據(jù)長江商報記者梳理，2015年11月，王文學(xué)通過知合資本買下黑牛食品這一殼后，剝離食品飲料業(yè)務(wù)，進(jìn)軍OLED產(chǎn)業(yè)，并將其更名為維信諾，前前后后耗資約67億元。
王文學(xué)控制的第三家A股公司為玉龍股份，2016年，知合科技通過協(xié)議受讓等途徑獲取控制權(quán)，合計(jì)耗資約35億元。
第四家公司是ST宏盛(現(xiàn)改名宇通重工)，也是在2016年，知合資本通過受讓股權(quán)獲得其25.87%股權(quán)，合計(jì)耗資約12億元。
彼時，財(cái)大氣粗的王文學(xué)合計(jì)耗資超過110億元，在一年內(nèi)拿下三家上市公司控制權(quán)，一手打造知合系。
然而，2018年開始，隨著債務(wù)驅(qū)動擴(kuò)張全面推進(jìn)，地產(chǎn)持續(xù)深入調(diào)控，王文學(xué)不得不放棄已經(jīng)布局的多元化產(chǎn)業(yè)，虧本撤退。除了在ST宏盛身上保本退出(不含資金利息)外，入主維信諾、玉龍股份相繼浮虧約30億元、7.6億元。
如今，一門心思還債的王文學(xué)，寄望于債務(wù)重組及時間來化解債務(wù)危機(jī)。
然而，根據(jù)債務(wù)重組計(jì)劃，高達(dá)550億元的債務(wù)需要靠后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償，這對王文學(xué)而言，依然是巨大挑戰(zhàn)。
華夏幸福的經(jīng)營狀況不容樂觀。業(yè)績預(yù)告顯示，2021年，公司虧損331億至391億元，扣除非經(jīng)常性損益后虧損318億元至328億元。
公司稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，流動性自2020年第四季度以來階段性緊張，金融債務(wù)未能如期償還，對經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
雪上加霜的是，華夏幸福20億元資金出險。2月14日，公司稱，其委托理財(cái)服務(wù)相關(guān)方中科創(chuàng)資本有限公司的對接人失聯(lián)，公司已向公安機(jī)關(guān)報案。
在業(yè)內(nèi)看來，債務(wù)重組不能從根本上解決王文學(xué)的財(cái)務(wù)危機(jī)，全面提高自身造血能力才是治本之道。
一個向好的跡象是，樓市已有轉(zhuǎn)暖跡象，政策支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，各地對樓市調(diào)控政策有微調(diào)，金融也支持首套房及改善型住房。
3月4日，華夏幸福召開2022年春季集體開工大會，本次開工覆蓋京南、京東、南京、杭州、合肥、鄭州、武漢等全國33個區(qū)域近80個住宅項(xiàng)目。2022年，公司將保障近80個住宅項(xiàng)目、超70000套工程按期交付。
王文學(xué)重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目尚無復(fù)活跡象。產(chǎn)業(yè)新城是長線投資，依靠收取產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用難以支撐其建設(shè)，至少是在短期內(nèi)，自身基本上不具備造血能力，需要靠輸血。
房住不炒的大背景下，王文學(xué)能否東山再起、產(chǎn)業(yè)新城的未來發(fā)展，仍然是一個謎。
