40多萬(wàn)平方米的金泉港都沒(méi)有激活大屯路這一商圈，北京SKP能做到嗎?近日，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，北京華聯(lián)(SKP)百貨有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京SKP”)旗下北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司正式注冊(cè)了“DT51”及“DT51會(huì)員服務(wù)”微信公眾號(hào)。同期，DT51已經(jīng)在各大招聘網(wǎng)站上進(jìn)行人員招募。可見(jiàn)，DT51為入市做好了鋪墊。不過(guò)，即便擁有多條地鐵換乘、多個(gè)中高端社區(qū)以及北京高端私立醫(yī)院，大屯路商業(yè)多年來(lái)在北京市場(chǎng)仍未盤(pán)活。分析指出，該商圈雖具有很強(qiáng)的消費(fèi)潛力，但商業(yè)規(guī)模難以形成，客流大多在此進(jìn)行換乘而非停留。此外，北京SKP新作不僅要思考如何激活大屯路商圈，更應(yīng)該思考如何在此打造北京新地標(biāo)。
預(yù)計(jì)四季度入市
運(yùn)營(yíng)人員的招聘啟動(dòng)，或多或少意味著一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將步入開(kāi)業(yè)階段。近日，北京商報(bào)記者從北京SKP官網(wǎng)上看到，招聘職位中多了不少針對(duì)北京DT51的崗位，例如媒體公關(guān)主管、營(yíng)運(yùn)管理員、顧服接待主管等。同時(shí)，在BOSS直聘上也有相似的崗位招聘。工作地址顯示，DT51所在位置為北京朝陽(yáng)區(qū)大屯地區(qū)2號(hào)綠隔產(chǎn)業(yè)用地1-7。
北京商報(bào)記者根據(jù)上述地址走訪看到，該商業(yè)所在位置緊鄰5號(hào)與15號(hào)地鐵換乘站大屯路東站，建筑主體已經(jīng)建成，場(chǎng)外草坪等基礎(chǔ)設(shè)施正在修整完善中。不過(guò)目前整個(gè)區(qū)域仍被圍擋遮蓋。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工人員透露，該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，預(yù)計(jì)一個(gè)月左右可以完成內(nèi)裝，開(kāi)業(yè)時(shí)間暫定在今年四季度。
同樣，北京SKP相關(guān)人員也向北京商報(bào)記者證實(shí)了該項(xiàng)目的存在，但針對(duì)未來(lái)入市項(xiàng)目名稱、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等細(xì)節(jié)性內(nèi)容，該人員并未透露。
公開(kāi)信息顯示，DT51作為北京SKP旗下新項(xiàng)目，定位年輕潮流，總共覆蓋地下1層、地上7層。從招聘信息中不難發(fā)現(xiàn)，SKP SELECT和SKP BEAUTYSELECT等自營(yíng)品牌也會(huì)進(jìn)駐DT51。
此外，以“DT51”及“DT51會(huì)員服務(wù)”命名的微信公眾號(hào)已于近日成立，公眾號(hào)顯示，該賬戶認(rèn)證主體為北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司。
DT51的入市其實(shí)早在一年前就埋下伏筆。去年9月，北京華聯(lián)商廈股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華聯(lián)股份”)發(fā)布公告顯示，華聯(lián)股份與北京SKP簽訂了《股東出資協(xié)議》，雙方共同出資設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，命名為北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司，注冊(cè)資本金額為2億元。其中，華聯(lián)股份以自有資金認(rèn)繳出資0.6億元，占北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司注冊(cè)資本30%，北京SKP認(rèn)繳出資1.4億元，占北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司注冊(cè)資本70%。北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司主要承租并運(yùn)營(yíng)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路東側(cè)、五南路北側(cè)(2號(hào)地)的商業(yè)項(xiàng)目。
商業(yè)基礎(chǔ)有空白
北京SKP看上的大屯路商圈在一定程度上并不能算作商圈，北京商報(bào)記者走訪看到，該區(qū)域并沒(méi)有大型的商業(yè)綜合體，多為住宅、社區(qū)。在商業(yè)方面，大屯路區(qū)域內(nèi)多以社區(qū)商業(yè)和路邊店為主，業(yè)態(tài)以餐飲為主。
雖說(shuō)大屯路商業(yè)空白，但這并不意味著沒(méi)有商業(yè)體關(guān)注或曾試圖撬動(dòng)大屯路的潛力。40多萬(wàn)平方米大型綜合體金泉港進(jìn)駐大屯路時(shí)曾備受關(guān)注，但該項(xiàng)目目前只剩下超市和影院功能以及少量個(gè)體商戶。而金色的建筑區(qū)域也淪為了寫(xiě)字樓及出租屋。同樣，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心也難逃“怪圈”，多次調(diào)整也始終沒(méi)有完全盤(pán)活，處于冷冷清清的狀態(tài)。大屯路商圈的發(fā)展總是“一波三折”。
商業(yè)空白、沒(méi)有形成聯(lián)動(dòng)，不代表大屯路沒(méi)有解藥。北京商報(bào)記者走訪時(shí)還看到，該區(qū)域的住宅水平在北京市場(chǎng)中并不算低，甚至可歸于中高端。該商圈的鏈家人員表示，周邊融華世家、凱旋城、紫薇·天悅等小區(qū)房?jī)r(jià)平均每平米在10萬(wàn)元左右，屬于中高端小區(qū)。
同時(shí)，DT51所在位置的南、西方向正對(duì)和睦家、美中宜和高端私立醫(yī)院，這為DT51未來(lái)發(fā)展提供了更加精準(zhǔn)的客群。北京華聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)暢丁杰曾在公開(kāi)場(chǎng)合透露，“在華聯(lián)集團(tuán)看來(lái)，高端時(shí)尚行業(yè)是否落子該城市，主要看兩大資源，一是教育，二是醫(yī)療”。
大屯路為何始終難以在北京商業(yè)中占有一席之地?北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽(yáng)認(rèn)為，“超市加百貨的零售業(yè)態(tài)無(wú)法支撐整個(gè)商圈的發(fā)展”。大屯路商圈內(nèi)的商場(chǎng)多為百貨零售業(yè)態(tài)，這就使得商圈內(nèi)商場(chǎng)為同類型供應(yīng)，缺乏多元素文化吸引消費(fèi)者駐足。
“換乘站是天然的消費(fèi)樞紐。消費(fèi)者更傾向在地鐵換乘的商圈或商業(yè)體約會(huì)、聚餐，崇文門(mén)、西單等換乘車站就是較為明顯的例子。”賴陽(yáng)指出。
與此同時(shí)，賴陽(yáng)還表示，大屯路商圈并沒(méi)有出色的首店優(yōu)勢(shì)，也缺乏美術(shù)館、潮玩手辦店等休閑文化元素，留不住消費(fèi)者的商場(chǎng)自然會(huì)出現(xiàn)大量商家退租、店鋪空置較高的現(xiàn)象。
探路商業(yè)洼地是福是禍
北京SKP選擇大屯路這一商業(yè)洼地，是福是禍?
賴陽(yáng)指出，DT51應(yīng)有區(qū)別于SKP的獨(dú)特發(fā)展模式。作為自帶“SKP光環(huán)”的新項(xiàng)目，DT51應(yīng)對(duì)大屯路商圈的發(fā)展弱項(xiàng)做針對(duì)性的改進(jìn)，最重要的就是對(duì)多元素文化短板的修補(bǔ)，引進(jìn)區(qū)域餐飲“首店”、親子體驗(yàn)門(mén)店、互動(dòng)體驗(yàn)類店鋪等多個(gè)品類，打造室內(nèi)休憩空間及室外場(chǎng)景空間等特色打卡地，通過(guò)強(qiáng)化休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)來(lái)增強(qiáng)家庭屬性及消費(fèi)黏度。
“SKP商場(chǎng)的坐落位置與地處商圈無(wú)關(guān)，是商場(chǎng)品牌所具有的強(qiáng)大吸引力，如果DT51是對(duì)SKP的完全復(fù)制，則會(huì)存在商品同質(zhì)化及客群分流的風(fēng)險(xiǎn)。”賴陽(yáng)表示。
今年2月，北京市商務(wù)局會(huì)同市財(cái)政局、市公安局等10個(gè)部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)商圈發(fā)展的若干措施》，提出了14條促進(jìn)商圈發(fā)展的具體舉措。《措施》強(qiáng)調(diào)，應(yīng)在創(chuàng)新商圈管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面，鼓勵(lì)因地制宜創(chuàng)新街區(qū)治理模式，建立多方共建機(jī)制，助力打造地標(biāo)性商圈。
大屯路商圈下一步發(fā)展應(yīng)做更充分的統(tǒng)籌性的針對(duì)消費(fèi)人口和購(gòu)買力的調(diào)研。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利認(rèn)為，不論是屬地政府還是入場(chǎng)的新項(xiàng)目、新企業(yè)，都應(yīng)對(duì)商圈進(jìn)行精細(xì)的調(diào)研，針對(duì)所在商圈做增量補(bǔ)充，而非同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。盡可能和原有商業(yè)形成互補(bǔ)，給予輻射地區(qū)更大的商業(yè)影響力，釋放輻射地區(qū)更大的消費(fèi)活力。
郭增利認(rèn)為，大屯路商圈擁有較大的消費(fèi)人口和較為便利的交通優(yōu)勢(shì)，隨著需求側(cè)細(xì)分化、個(gè)性化、品質(zhì)化趨勢(shì)的形成和深入，應(yīng)找到更適合自身發(fā)展的商業(yè)特點(diǎn)，打造區(qū)域地標(biāo)建筑，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白。
