2019年上半年的地產狂歡似乎到了盡頭。中國銀保監(jiān)會有關部門負責人近日表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺的原因則是，地產信托的狂飆，根據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。
高收益穩(wěn)回報的吸引力
據(jù)了解至少有10家信托公司被指導。針對房地產信托被收緊一事，中信證券(600030)明明團隊指出：在“房住不炒”思路下，二季度以來多項文件要求控制房地產融資，而近期對房地產信托業(yè)務監(jiān)管政策加碼，房地產信托融資或將承壓。今年一季度信托融資有所回暖，信托資金投向房地產比例擴大，新增信托逐漸向房地產集中。雖然信托融資占房地產開發(fā)融資資金來源比例不高，但對房地產信托監(jiān)管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。
“若是出現(xiàn)約談，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對于防范金融風險的操作還是比較多的。實際上這對于信托公司的資金發(fā)放計劃是會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示。
嚴躍進認為，此類禁止性的做法以及近期的部分亂象，也說明此前資金面是有所放松的，貸款方面也出現(xiàn)各類亂象。而恰是此類亂象，也導致各地地王現(xiàn)象又開始出現(xiàn)。從后續(xù)市場的表現(xiàn)來看，需要防范新的風險，相關地產企業(yè)也需要防范融資方面的新壓力風險。約談后資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨于保守。
信托之所以青睞房地產不無道理。深圳一家信托公司負責人對21世紀經濟報道記者表示，現(xiàn)在一年能給出10%收益的產品，基本上都被“房托產品”包攬。“實體經濟一直不振，一般制造企業(yè)的利潤越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業(yè)屈指可數(shù)，不過并不是所有的房企都有這個實力，一般要排名前100的頭部企業(yè)。”
“‘房托’產品表現(xiàn)穩(wěn)定收益也高，一般都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少，因此我們財富中心今年六成產品仍然集中在‘房托’這個領域。不但是客戶安心，銷售人員也安心。”一家大型信托公司廣州財富中心的負責人廖晨(化名)告訴21世紀經濟報道記者。
據(jù)廖晨介紹，目前房地產信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他產品來說，兌付更為靈活。“部分產品可以提前付息，比如我們現(xiàn)在在售的產品就有可以按季度或者半年度付息。”
地產信托仍占大頭
信托資金有多少投向房地產?根據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元，其投資金額居集合信托五大投向之首。平均預期最高收益率8.7%。整體看上半年房地產信托市場火熱，是資金流向最多的投資領域。
對于房地產信托被戴“緊箍”的原因，普益標準分析師龍燕在接受21世紀經濟報道記者采訪時認為：今年以來房地產信托市場發(fā)展迅猛，同時也成為違規(guī)問題高發(fā)領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”(《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》)，后續(xù)約談多家信托公司，旨在整治房地產信托市場亂象，有效防控房地產領域風險。在一系列監(jiān)管措施下，過熱的房地產信托市場有望降溫，銀保監(jiān)會對信托公司的窗口指導也將常態(tài)化，有助于促使信托公司回歸業(yè)務本源、加強主動管理能力，轉型發(fā)展房地產信托業(yè)務，探索開展真實股權投資業(yè)務，如REITs是未來可選的方向之一。
用益金融信托研究所的數(shù)據(jù)則顯示：信托資金偏愛一二線及省會城市的房地產項目。據(jù)統(tǒng)計，二季度已披露投向區(qū)域的1201款房地產信托產品中，廣東省以223款產品高居第一位。其中，房地產信托數(shù)量超過100款的地區(qū)有三個：廣東、江蘇和四川。
用益信托網研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，從月度數(shù)據(jù)來看，房地產類信托在2019年3月達到募集規(guī)模的巔峰，4、5、6三月募集規(guī)模有起伏變化，但月募集規(guī)模均在600億元以上。房地產信托在集合信托產品的地位上升，在信托業(yè)的業(yè)務轉型期，房地產信托構成了信托行業(yè)管理規(guī)模的重要支撐點，短期內難以出現(xiàn)明顯的下滑。但隨著5月中旬的“23號文”的出臺，監(jiān)管層對過熱的房地產信托采取嚴厲的措施，未來房地產信托規(guī)模增速或將有所下降。
由于頻頻“涉房”，今年不少信托公司領到“罰單”。如3月7日，粵財信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規(guī)開展房地產業(yè)務”;3月22日，北方國際(000065)信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產自營貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產貸款”;5月23日，中融信托也因“開展房地產信托業(yè)務不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。
據(jù)了解，銀保監(jiān)會本次對信托公司提出五方面要求：一是要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策和現(xiàn)行房地產信托監(jiān)管要求;二是要求提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配;三是要求提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展;四是要求控制業(yè)務增速，將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平;五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產信托服務方式，為房地產企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。
