連續(xù)數(shù)月、超過(guò)百城推出的樓市松綁政策，終于讓市場(chǎng)出現(xiàn)了筑底回升趨勢(shì)。中指研究院2022年7月7日發(fā)布的《2022上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》報(bào)告顯示，隨著政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，5-6月，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有恢復(fù)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%，市場(chǎng)筑底回升態(tài)勢(shì)漸明。
市場(chǎng)筑底回升態(tài)勢(shì)漸明
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷(xiāo)售額為4.8萬(wàn)億元，同比下降31.5%。重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%(受部分安置房項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等因素影響，6月廣州、青島和蘇州等城市商品住宅成交規(guī)模環(huán)比明顯增長(zhǎng)，若剔除安置房數(shù)據(jù)，重點(diǎn)100城成交面積同比下降44%)，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場(chǎng)情緒整體偏低。
但自五月開(kāi)始，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個(gè)百分點(diǎn)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，據(jù)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。
房?jī)r(jià)方面，2022年上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，為2016年以來(lái)同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)，6月百城新建住宅均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。
政策持續(xù)發(fā)力效果顯現(xiàn)
2022年以來(lái)，在中央“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的指引下，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，全國(guó)已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。
“隨著各類(lèi)寬松政策的刺激，為房地產(chǎn)交易行情提供了復(fù)蘇的基礎(chǔ)和動(dòng)力。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上看，今年1-4月份較為疲軟的行情，拖累了半年度的數(shù)據(jù)。交易數(shù)據(jù)拉升，得益于寬松的購(gòu)房政策和持續(xù)改善的供需關(guān)系。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也表示，4月以來(lái)百城新建住宅價(jià)格也在穩(wěn)中微升，市場(chǎng)呈現(xiàn)出底部企穩(wěn)跡象也與持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力密不可分。
同時(shí)，黃瑜還指出，對(duì)于政策調(diào)控來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎;普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次雖然較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果也暫時(shí)還不明顯。慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境已發(fā)生明顯改變，市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)程也將趨緩。從短期政策來(lái)看，在市場(chǎng)未明顯好轉(zhuǎn)前，各地政策發(fā)布頻次或?qū)⒕S持高位，供需兩端均有改善空間，一線城市以微調(diào)為主，二線和三四線城市政策放松力度繼續(xù)加大。
下半年市場(chǎng)有望企穩(wěn)恢復(fù)
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為2837萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比下降34%。6月份呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢(shì)，同時(shí)成為今年上半年成交最佳月份。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析道，根據(jù)上半年數(shù)據(jù)趨勢(shì)可以看出，4月份為底部，交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)預(yù)期都非常悲觀，而5-6月份則呈現(xiàn)了逐月攀升的態(tài)勢(shì)。總體上說(shuō)，上半年交易行情可以概況為“大病初愈、但仍虛弱”。隨著下半年社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)改善，交易行情有望呈現(xiàn)“漸入復(fù)蘇、積極向上”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
黃瑜也預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，三季度全國(guó)市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。樂(lè)觀情形下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷(xiāo)售面積同比小幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)全年銷(xiāo)售面積同比降幅在7%左右。
但對(duì)于大多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō)，黃瑜也表示，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)探底，市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間。
