8月16日晚間，3只基金先后宣布公眾發(fā)售部分提前結束募集。據(jù)渠道人士透露，紅土深圳安居REIT公眾場內(nèi)場外累計認購超370億元，認購倍數(shù)高達250倍以上，華夏北京保障房REIT公眾發(fā)售全渠道募集也已超190億元。在業(yè)內(nèi)人士看來，超高的實際認購規(guī)模背后，離不開公募REITs這類投資品種的獨特性，在當前權益市場持續(xù)震蕩的背景下，公募REITs本身具備的收益相對穩(wěn)定、與其他大類資產(chǎn)相關性低、存量規(guī)模有限等特點令其更受追捧。
公眾發(fā)售提前結募 單只最高吸金超3
發(fā)售首日，3只保租房公募REITs相繼宣布提前結募。8月16日傍晚，紅土創(chuàng)新基金率先發(fā)布公告表示，旗下紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房公募REIT(以下簡稱“紅土深圳安居REIT”)的公眾投資者發(fā)售部分提前結束募集，并將進行比例配售。
公告內(nèi)容顯示，紅土深圳安居REIT原定公眾投資者募集期限為8月16日-17日(含)，截至8月16日，該基金公眾投資者累計有效認購申請份額已超過初始募集規(guī)模上限，決定自8月17日起不再接受公眾投資者的認購申請，并將對8月16日的有效認購申請采用“末日比例配售”的原則予以部分確認，最終配售結果將在基金合同生效公告中披露。
隨后，華夏基金旗下的華夏北京保障房REIT和中金基金旗下的中金廈門安居REIT也相繼發(fā)布類似內(nèi)容的公告，明確公眾發(fā)售份額提前結束募集。
對于發(fā)售首日的實際認購情況，北京商報記者從渠道人士處獲悉，紅土深圳安居REIT公眾投資者場內(nèi)場外合計認購金額超370億元，認購倍數(shù)超250倍。另據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，華夏北京保障房REIT的公眾發(fā)售全渠道募集也已超過190億元，中金廈門安居REIT則尚未有明確數(shù)據(jù)。
一面是大舉涌入的認購資金，另一面則是極為有限的募集上限。公開信息顯示，首批3只保租房公募REITs發(fā)售份額總額均為5億份。認購價格和公眾發(fā)售份額情況方面，紅土深圳安居REIT的認購價格為2.484元/份，公眾投資者的初始份額為0.6億份。華夏北京保障房REIT的認購價格為2.51元/份，公眾投資者的初始份額為0.6億份。中金廈門安居REIT的認購價格為2.6元/份，公眾投資者的初始發(fā)售份額為5629.5萬份。也就是說，3只保租房公募REITs的總募集上限為37.97億元，而面向公眾投資者發(fā)售的規(guī)模僅有約4.46億元。
事實上，保租房公募REITs的吸金能力由此前披露的機構投資者擬認購情況也可見一斑。根據(jù)此前披露的網(wǎng)下詢價結果看，3只保租房公募REITs的擬認購倍數(shù)均超100倍，其中，紅土深圳安居REIT更獲超133倍認購。綜合彼時數(shù)據(jù)計算，僅機構投資者的網(wǎng)下擬認購規(guī)模也已超過1200億元。
收益穩(wěn)定、存量少成受捧主因
在業(yè)內(nèi)人士看來，保租房REITs火爆認購的背后，離不開公募REITs這類投資品種的獨特性，在當前權益市場持續(xù)震蕩的背景下，公募REITs本身具備的收益相對穩(wěn)定、與其他大類資產(chǎn)相關性低、存量規(guī)模有限等特點令其更受追捧。
百嘉基金董事副總經(jīng)理王群航坦言，“公募REITs產(chǎn)品認購火爆，一方面是因為廣大投資者對于風險收益特征明確的產(chǎn)品確實喜愛，綜合來看，公募REITs的預測收益在4%至近12%不等。另一方面，分紅較高，目前已成立的公募REITs均承諾每年的分紅不低于90%。此外，面向公眾投資者的初始發(fā)售規(guī)模太少也是原因之一”。
華夏基金也表示，公募REITs受歡迎的原因主要有三個方面。首先，從特點看，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產(chǎn)，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。同時，根據(jù)要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
其次，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。
此外，從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴格審核，資產(chǎn)質量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強。而目前已上市項目存量規(guī)模較小且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
不過，雖然存量公募REITs數(shù)量有限，但已有部分“增援”在路上。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，目前市場上正在運作的公募REITs共計14只，若算上8月16日同步發(fā)售但尚未成立的3只保租房公募REITs，累計已達到17只。另據(jù)上交所和深交所披露信息顯示，8月16日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT審核狀態(tài)更新至“已問詢”，僅僅1天前，即8月15日，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT的項目狀態(tài)更新為“已反饋”。此外，由華泰資管申報的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT的最新項目狀態(tài)也顯示為“已反饋”。
