部分樓盤因延期交付引發(fā)問題被關(guān)注 商品房預售資金監(jiān)管升級
近段時間以來,部分樓盤因延期交付引發(fā)的問題被廣泛關(guān)注,強化預售資金監(jiān)管、銀行放貸政策一再被提及。8月7日,北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),目前已有包括西安、長沙、紹興、東莞在內(nèi)的多地發(fā)布商品房預售資金管理細則,明確各方責任,要求預售資金應存入銀行專用監(jiān)管賬戶,不得隨意支取、使用。
多地推出監(jiān)管細則
預售資金監(jiān)管指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)商需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項目建設(shè),不得隨意支取、使用。
在“爛尾樓”風波伊始,多地業(yè)主發(fā)布的停貸告知書中就曾質(zhì)疑銀行存在違規(guī)放貸以及預售資金監(jiān)管不力的情形,為防患于未然,對于這筆交房“保險金”已有多地推出細則,明確壓實各方責任。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),各地發(fā)布的預售資金監(jiān)管細則主要明確了監(jiān)管賬戶設(shè)立、監(jiān)管額度、開發(fā)商違規(guī)挪用將如何追責、監(jiān)管部門各自權(quán)責等多個方面的內(nèi)容。
具體來看,長沙市政府辦公廳近日出臺的《關(guān)于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式,強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式。
為防止開發(fā)商截留、收存購房款,東莞市住建局提出,對已取得商品房預售許可的項目,由購房人根據(jù)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息,通過關(guān)聯(lián)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式,將購房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶。
除了對開發(fā)商可能存在的違規(guī)問題“劃紅線”之外,銀行也必須在預售資金流程中承擔起責任。例如河北滄州也發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)。
從相應條款來看,各地均明確監(jiān)管銀行不得擅自扣劃,房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自將資金挪作他用,試圖封堵可能挪用預售資金的各個環(huán)節(jié)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出,現(xiàn)階段,有一些該進監(jiān)管賬戶的資金并沒有進來。例如一個大的樓盤,往往有多家做按揭的銀行,把錢轉(zhuǎn)入同一家銀行賬戶中,這些銀行沒有動力。此外,開發(fā)商也不愿意將資金轉(zhuǎn)到監(jiān)管賬戶,因為會受到多種約束。下階段,要對該轉(zhuǎn)進監(jiān)管賬戶資金但未轉(zhuǎn)進的情況加以明確各方應承擔的責任。
青島放貸必須封頂
在“爛尾樓”事件發(fā)生后,銀保監(jiān)會曾多次“喊話”指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下,堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策,主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究,做好具備條件的信貸投放,協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。
為規(guī)范房企拿地、保護購房者權(quán)益,已有地區(qū)對銀行放貸政策進行了調(diào)整。8月7日,北京商報記者從青島地區(qū)多家開發(fā)商處獲悉,青島地區(qū)要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款。
“目前青島要求所有的項目,不管是大型開發(fā)商還是小型開發(fā)商全部都要封頂之后才可以發(fā)放貸款。”青島地區(qū)一位開發(fā)商相關(guān)人士介紹,“按照建筑方常規(guī)的操作,封頂之后開發(fā)商要把土建工程款全額結(jié)給建筑方,在結(jié)清之后開發(fā)商還能正常運營,那么銀行才會發(fā)放貸款,如果封頂之后開發(fā)商不能正常運營,銀行便不會放貸。”
“這個政策比之前嚴格了很多,現(xiàn)在明確規(guī)定必須要執(zhí)行,而且是以政府為主導進行干預。”上述開發(fā)商人士強調(diào),“目前收到的通知是要求青島地區(qū)所有銀行都按照這一規(guī)定執(zhí)行。這個要求是制約開發(fā)商的,對購房者的保障力度會更大,如果開發(fā)商出現(xiàn)‘爛尾’情況,購房者可以申請解除購房合同。”
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,嚴格執(zhí)行“先封頂才可以放貸”政策對防范“爛尾樓”、資金監(jiān)管方面將起到重要作用,該政策也為購房者提供了一個重要保障。在執(zhí)行過程中,開發(fā)商需要注意資金略收緊帶來的影響以及資金回款問題。
事實上,封頂之后才可以發(fā)放貸款并不是一個新政,早在2003年出臺的《通知》中就明確提出,為減輕借款人不必要的利息負擔,商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。
但由于各地區(qū)實際情況不同,對這一政策的執(zhí)行情況也不一。一位銀行業(yè)人士在接受北京商報記者采訪時直言,很早就有“先封頂才可以放貸”這個政策,但在執(zhí)行過程中確實也遇到一些難點,比如:可能影響到部分房企現(xiàn)金周轉(zhuǎn),房企項目開工,進而對個別房企拿地造成影響;另外,也不排除個別房企采取一些規(guī)避監(jiān)管的措施。
今年以來,亦有多家銀行因向未封頂樓盤發(fā)放貸款被罰。經(jīng)北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),僅4月以來,就有多家銀行分行因向購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款而被監(jiān)管機構(gòu)處罰,其中,既包括國有大行亦有股份制銀行。
消費者權(quán)益保護工作提速
“保交樓”是穩(wěn)民生的前提,中共中央政治局7月28日召開會議強調(diào),要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持房住不炒,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善住房需求,壓實地方政府責任,“保交樓”、穩(wěn)民生。
針對房地產(chǎn)金融政策,董希淼建議,首先,要對現(xiàn)有政策進行優(yōu)化。比如,階段性放松開發(fā)商融資“三條紅線”約束,階段性放松房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,給銀行留出更多的整改時間。對于實力較弱的開發(fā)商,現(xiàn)階段要及時收縮業(yè)務線,將精力放在保證樓盤交付的工作上。地方政府要起到綜合協(xié)調(diào)的作用,主動推動各方解決問題,同時加強預售資金監(jiān)管。
“此外,對制度可以進行創(chuàng)新。”董希淼進一步指出,比如,支持一些銀行發(fā)放房地產(chǎn)并購主題債,支持合理的并購。針對可能爛尾的樓盤,央行可以創(chuàng)設(shè)“保交樓”專項再貸款,給銀行提供低成本資金支持,銀行獲得資金支持后加大為樓盤定向輸血。
上述銀行業(yè)人士進一步表示,后續(xù)“保交樓”還需要壓實主體責任,房企積極作為,金融、產(chǎn)業(yè)等部門政策積極配合地方政府,處理好個別“爛尾樓”盤,保護業(yè)主合法權(quán)益,穩(wěn)定市場信心。
在此前的回應中,也有多家銀行表示,未來將全面持續(xù)跟進涉及樓盤情況,積極采取措施,與客戶做好溝通和住房消費者權(quán)益的保護工作,努力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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