9月以來，多家上市房企陸續(xù)公布了債務(wù)重組進展或融資動作。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，8月典型房企融資規(guī)模同環(huán)比雙增。機構(gòu)分析認為，當(dāng)前房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正在加快落地見效，疊加近期外部環(huán)境變化，房企的流動性壓力有望在一定程度上緩解。
部分房企債務(wù)重組取得進展
9月20日，冠城大通披露關(guān)于全額償還東方資產(chǎn)債務(wù)的提示性公告稱，冠城大通于2020年7月發(fā)行公司債“20冠城01”。2022年9月，公司就“20冠城01”債券與東方資產(chǎn)開展業(yè)務(wù)合作，由后者代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金。此后，冠城大通與東方資產(chǎn)形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，經(jīng)東方資產(chǎn)同意，公司以持有的太陽宮公司95%股權(quán)、大通新材79.08%股權(quán)等資產(chǎn)為該債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保。
冠城大通此次公告稱，截至2024年6月30日，上述債務(wù)余額為8.58億元。截至2024年9月20日，公司已全額償還上述對東方資產(chǎn)的債務(wù)及相應(yīng)資金占用費，公司相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任隨之解除，后續(xù)將辦理質(zhì)押解除手續(xù)。冠城大通同時表示，本次債務(wù)的償還將有效降低公司資產(chǎn)負債率及有息負債率，預(yù)計將減少公司財務(wù)費用支出，增強公司抗風(fēng)險能力。
華夏幸福9月14日公布的關(guān)于債務(wù)重組進展等事項最新公告稱，截至2024年8月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計劃》中金融債務(wù)通過簽約等方式實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計約為1900.29億元(含公司及下屬子公司發(fā)行的境內(nèi)公司債券及境外間接全資子公司發(fā)行的境外美元債券重組);截至2024年8月31日，公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償金融及經(jīng)營債務(wù)合計金額約為人民幣169.35億元。
華夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期間，公司及下屬子公司未發(fā)生新增違約債務(wù)。截至2024年8月31日，公司累計未能如期償還債務(wù)金額合計為245.55億元。
除此之外，港股上市的禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產(chǎn)等企業(yè)也于近期陸續(xù)公布債務(wù)重組進展情況。其中，禹州集團的境外債務(wù)重組計劃已經(jīng)取得多數(shù)債權(quán)人批準。
月度融資規(guī)模同環(huán)比雙增
近年來，受結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、費用率有所上升、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，上市房企凈利潤持續(xù)下滑。2024年上半年，銷售端及融資端的壓力傳導(dǎo)到上市房企資產(chǎn)負債表，部分房企貨幣資金有所下滑，導(dǎo)致債務(wù)率有所上升。
不過今年下半年以來，房企融資出現(xiàn)階段性改善。易居研究院近日公布的房企融資數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的30家典型企業(yè)8月份融資規(guī)模同環(huán)比雙增。8月份，30家房企發(fā)行境內(nèi)債220.1億元，環(huán)比增加68.8%，同比增加26%。
從融資渠道看，與上月相似，中期票據(jù)、一般公司債和超短期融資券分別占比58%、28%和14%。由于當(dāng)月有美的置業(yè)、綠城中國等民企及混合所有制企業(yè)發(fā)債增多，帶動融資成本有所上升，但融資成本總體處在歷史較低水平。
易居研究院分析指出，8月份，30家房企總償還金額為136.7億元，凈融資額為83.4億元，是今年以來凈融資額較高的月份，僅次于1月和3月，償債壓力顯著緩解。當(dāng)月，30房企中有11家發(fā)行了新債，發(fā)債企業(yè)數(shù)相比上月增加。值得一提的是，濱江集團、美的置業(yè)等企業(yè)新發(fā)債利率低于債務(wù)到期利率，債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢。
8月21日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，金融監(jiān)管總局相關(guān)負責(zé)人介紹稱，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制取得階段性成效，協(xié)調(diào)機制以城市為主體、以項目為中心，在各方的努力下，精準支持了房地產(chǎn)項目融資。其中，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目逾5000個，審批通過的融資金額近1.4萬億元。
記者注意到，9月份以來，A股上市房企融資動作不斷。9月11日，招商蛇口公告稱，公司2024年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第二期)符合深交所債券上市條件，并于9月12日起上市。西藏城投9月6日公布稱，公司向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過8億元公司債券的注冊申請獲得證監(jiān)會批復(fù)。
此外，珠江股份于9月6日披露的公司2023年度向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書(修訂稿)顯示，公司本次向特定對象發(fā)行股票數(shù)量不超過2.56億股(含本數(shù))，募集資金總額不超過7.48億元(含本數(shù))，在扣除相關(guān)發(fā)行費用后，全部用于補充流動資金及償還債務(wù)。
房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制成效顯現(xiàn)
“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制在加快建立見效。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認為，今年1月份，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，指導(dǎo)各地建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。6月份，兩部委再次聯(lián)合印發(fā)通知，針對提高“白名單”項目的推送效率和質(zhì)量提出了多項優(yōu)化措施，以進一步發(fā)揮城市融資協(xié)調(diào)機制的作用。
劉水進一步表示，推動需要融資支持的項目應(yīng)納盡納，有助于更多相關(guān)領(lǐng)域項目獲得融資支持。對于需要通過“白名單”獲得融資支持但尚未滿足“白名單”條件標(biāo)準的項目，各個環(huán)節(jié)的責(zé)任落實均做出了具體要求，比如城市協(xié)調(diào)機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施盡快修復(fù)問題項目，城市政府要加強協(xié)調(diào)，推動符合“白名單”條件標(biāo)準的項目應(yīng)納盡納等。
克而瑞研究中心相關(guān)分析人士也認為，隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的推進，以及后續(xù)各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項目，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。
該分析人士指出，對于仍能正常運營的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行新債券實現(xiàn)“借新還舊”，還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。除此之外，房企也要與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。
機構(gòu)認為，近期美聯(lián)儲宣布降息，將對存量美元債和新發(fā)行美元債等帶來積極影響。易居研究院分析認為，對于存量美元債而言，其投資者持有風(fēng)險減少，也因此會減少兌付壓力。同時對于房企新發(fā)行的美元債而言，融資成本降低，也有助于優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬融資渠道。
