房企融資走出至暗時刻民營房企首單創(chuàng)設信用保護憑證

2022-05-18 08:31:17來源：北京商報

冰封許久的房企公司債終于重啟。5月17日晚，龍湖供應鏈ABS“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，這意味著塵封許久的境內公司債終于開閘。業(yè)內直言這是這個春天收獲難得的好消息。但大家也表示，目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早，未來三個月到半年很關鍵，希望監(jiān)管對于優(yōu)質房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些。

民營房企首單創(chuàng)設信用保護憑證

據(jù)龍湖方面介紹，本次供應鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率3.50%，期限1年，為民營房企首單創(chuàng)設信用保護憑證，計劃管理人為中信證券，原始權益人為聯(lián)易融保理，托管銀行為浙商銀行，優(yōu)先債項評級AAA級。

不只是龍湖，就在前一日，碧桂園、美的置業(yè)也相繼披露獲準發(fā)債的公告。針對本次融資開閘，碧桂園方面在接受北京商報記者采訪時表示以公告為準，會按照監(jiān)管要求的節(jié)奏進行。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，選中這三家房企，一方面，對于其本身來說有利于緩解資金壓力，充實現(xiàn)金流，另一方面，也給資本市場注入更多的信心，直接帶動股價的提升，從民營房企的頭部力量入手，逐漸實現(xiàn)從點到面，全面改善房企資金困境。對于其長遠發(fā)展有著重要意義。

首批開閘的三家企業(yè)中，龍湖一直以“好學生”著稱。在今年的業(yè)績會上龍湖方面曾經(jīng)披露，2021年，平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低;平均貸款年限6.38年，凈負債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準，連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標要求，也是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。

而連續(xù)多年穩(wěn)居房企規(guī)模老大的碧桂園也以超高的回款率著稱。年報顯示，2021年，碧桂園累計實現(xiàn)權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續(xù)6年達到90%或以上。截至2021年12月31日，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元，可動用現(xiàn)金儲備充足;總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個百分點;加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。

“此次發(fā)債是以信用保護的方式進行的，不但實現(xiàn)了通過優(yōu)秀企業(yè)示范來引導公司債回歸正常渠道，更讓市場有了防火墻。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，反過來從公司角度來說，就是啟發(fā)企業(yè)還是要積極做好經(jīng)營，后續(xù)充分利用當下的一些政策優(yōu)勢，走出當前困境做出更好的業(yè)績。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水預計，以當前信用保護的方式進行的模式具有強勁的帶動效應，將有更多民營房企效仿發(fā)債融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均為當前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部民企，具有開發(fā)經(jīng)營能力強、財務相對穩(wěn)健等特點。這三家企業(yè)通過信用保護工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場起到良好的示范帶動效應，將有更多房企效仿類似增信措施進行發(fā)債融資。

支持合理融資信號愈加明朗

“這次能夠獲批，對公司上下都是很大的鼓舞，不但說明企業(yè)在向好，行業(yè)也在走出最難的時刻。”三家首輪獲批房企其中之一的融資負責人直言，這是這個春天收獲難得的好消息。但他同時也強調，目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早，公司的策略依然是緊縮性為主，不盲目擴張，堅持快收緊付的原則，力保半年報。“未來三個月到半年很關鍵，希望監(jiān)管對于優(yōu)質房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些，特別是改善型需求的信貸、預售資金的監(jiān)管等此前超量監(jiān)管的方面。”

2021下半年以來，多家民營房企出現(xiàn)違約事件，民營房企融資難度大幅提升。機構數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，同比下降37.7%，其中發(fā)行人以央企、地方國企為主，發(fā)行額占比84.9%，民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%，融資力度很弱。同期，海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營房企融資70億元，不足五成。

陳霄對此也分析道，去年以來房企頻頻爆發(fā)流動性危機，這已經(jīng)不再是個別房企的問題，更加暴露了行業(yè)的現(xiàn)狀，本次公司債發(fā)行的背后是中央明確表態(tài)對房地產(chǎn)市場及房企的支持，監(jiān)管機構公開支持房地產(chǎn)市場恢復融資，這樣的發(fā)聲意義頗為重大，監(jiān)管層支持房企合理融資的信號愈加明朗。

“類似發(fā)行是當前融資工作的又一突破，體現(xiàn)了公司債政策也正趨于寬松。”嚴躍進對此也表示，公司債本身對房企的融資支持作用較大，此次發(fā)債有別于此前銀行間市場等發(fā)現(xiàn)的中期票據(jù)等融資工具，應該說更加符合房企融資的需求，同時，此類發(fā)債工作充分體現(xiàn)了相關部門對于房企資金面的關注，客觀上有助于進一步緩解房企的資金壓力，促進房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境，促使經(jīng)營更好發(fā)展。

信用保護工具加持

值得注意的是，此次發(fā)債強調了信用保護工具的使用，創(chuàng)設機構將同時發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復公開市場的融資功能。這兩種信用保護工具通俗理解就是為債務違約設立防火墻。換句話說，投資者后續(xù)認購此類債券的顧慮將減少，房企若是違約，其也可以獲得相關賠償或補償。

在此前稍早的2022年4月，滬深交易所在證監(jiān)會的指導下就召開過“信用保護工具支持民營企業(yè)債券融資座談會”，證監(jiān)會指出積極支持市場各方發(fā)揮信用保護工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創(chuàng)設信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。5月，深圳證券交易所召開“完善民企信用支持”專題研討會，聚焦完善信用支持，研究探討緩解民企“融資難”的舉措。

“此次通過信用保護工具發(fā)債融資，意味著政府支持民營房企融資措施正在加快落地。”劉水表示。在當前市場環(huán)境下，通過市場化的信用保護工具增信有助于民營房企突破融資困境，增加投資者信心，進而快速打破民營房企融資的困境，有助于引導市場修復對房地產(chǎn)行業(yè)的投資信心，改善民營房企的融資環(huán)境。

5月16日，根據(jù)深交所官網(wǎng)，第一單民營房企信用保護憑證業(yè)務已經(jīng)發(fā)行，認購龍湖債券的投資者，后續(xù)也可以附帶認購此類信用保護憑證，相當于為債券投資上了一道保險。

“此類產(chǎn)品的創(chuàng)新，進一步體現(xiàn)了債券融資中增信的思路，使得投資者顧慮減少，認購積極性增加。”嚴躍進表示，宏觀層面看，這是資本市場積極創(chuàng)新支持實體經(jīng)濟的表現(xiàn)，民營房企債券融資工作更好推進落地，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。

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