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北京二手房市場降溫 9月二手房成交量驟減超3000套

2021-09-28 13:56:12來源:北京商報  

9月28日,記者從中原地產(chǎn)研究中心了解到,隨著各種調控政策的升級,北京二手房市場出現(xiàn)全面冰凍,二手房成交量截止9月27日只有1萬套左右,預計全月只有1.25萬套。以1.25萬套計算,該成交量較8月的15942套,驟減超3000套,下降幅度約21.6%;與今年3月份最高點22172套相比,成交套數(shù)減少約1萬套,下降幅度高達43.6%。經(jīng)歷過一輪上漲“熱情”后,北京二手房住宅的成交量,以肉眼可見的速度在減少。“降溫”的背后,是政策調控的不斷加碼,也是貸款額度收緊的直擊“要害”。

政策調控“打補丁”

疫情過后,購房積壓需求得到釋放,加之“學區(qū)房”概念受熱捧、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等因素影響,北京二手房交易曾經(jīng)歷過一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過高,也成為政策關注的重點,整頓“學區(qū)房”炒作亂象、嚴查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月,北京西城區(qū)嚴格落實號稱史上“最狠”學區(qū)房政策——多校劃片,這也迅速拉開了學區(qū)房降價的大幕,傳統(tǒng)“頂級學區(qū)”德勝、月壇等大幅降價案例層出不窮,上演學區(qū)房跌破神話。有媒體就曾報道稱,德勝一套房齡四十年,建筑面積為38平的“老破小”,最近以“低價”完成交易。不到兩個月時間,同一套房子的差價卻達到了120萬元。

今年8月初,北京市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》,也徹底封堵“假離婚”買房問題。夫妻離異的,原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購政策規(guī)定的,自離異之日起3年內,任何一方均不得在該市購買商品住房。

政策調控“打補丁”,猶如一盆冷水,徹底澆滅了北京剛剛熱起來的二手房市場。

二手房市場信貸收緊

除上述政策調控“打補丁”外,二手房市場信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,二手房市場信貸收緊,全面抑制換房客戶。其表示,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后,特別是最近各地開始加強二手房價格管控,很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場,實際市場跌幅比網(wǎng)簽更大。二手房市場放款難,已經(jīng)全面抑制市場活躍,特別是一二線城市,二手房占比高,當下貸款周期已經(jīng)超過3個月,年內放款難的情況持續(xù)下,市場成交量不斷減少,包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點。

根據(jù)之前北京商報的調查,北京多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時,資質審核也日益趨嚴,部分銀行表示,客戶有未還清消費貸或信用貸的,有可能會影響房貸的審批額度,甚至不能通過審批。審批時間延長、放款周期延長,將直接影響到購房者的買房熱情,甚至部分購房者暫時“失去”貸款資格,基本上限制了超一半的購房需求。

去年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下下稱《通知》),建立了銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,自2021年1月1日起實施。

《通知》根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機構類型,分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。其中,第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%,并根據(jù)實際情況對占比超標的銀行設置2年、4年調整過渡期。

監(jiān)管“紅線”出臺后,多家銀行房貸額度超標,這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場已受影響

市場的情緒總是一致的,北京二手房市場降溫,新房市場也未能幸免。

“我們7月份的網(wǎng)簽還很好,8月就掉了,9月就更嚴重了,不是因為沒客戶,都是二手房等著置換的。”順義某項目營銷總向北京商報記者透露,最近自己頻繁向總部申請,希望批準給交了首付、但因二手房置換原因暫時騰不出資格的購房者寬限換房周期。據(jù)他們與購房者溝通得知,大部分購房者目前均卡在賣房時,買方信貸批不下來。

“感覺是一瞬間,7月份我們一天一套的速度,現(xiàn)在就全面擱置了。”但這位營銷總也直言:“大家都搶回款,總部原來給我們就三個月,現(xiàn)在又是年底涉及年報,估計挺難的,但不寬限成交也卡在這,沒辦法。”

張大偉稱,北京樓市已經(jīng)明顯地進入了下行通道。要警惕市場急速下調后出現(xiàn)價格戰(zhàn),按照目前情況,大部分企業(yè)對第二輪集中供地積極性不大,市場全面降溫,企業(yè)資金鏈壓力越來越大。這種情況下,不排除部分新入市項目開始價格戰(zhàn)的可能性。

當新房與二手房的價格出現(xiàn)明顯倒掛,二手房市場的回溫還有一段長路要走。

事實上,二手房的上漲動力已經(jīng)遭到新房“情緒”的削弱。一般而言,當區(qū)域出現(xiàn)“地王”項目,周邊二手房也會水漲船高,帶動價格的上漲。即便沒有地王項目出現(xiàn),區(qū)域新房溢價率頗高,也會帶動二手房價格的上漲。

但目前北京的政策核心是“穩(wěn)地價”,第一批集中供地整體溢價率不過10%左右,處于全國較低水平,多宗地塊因觸及“雙限”而轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序。

北京第二批集中供地在路上,記者也有相關統(tǒng)計,溢價率整體不超過10%,最高溢價率也不過15%,且通過加入了現(xiàn)場搖號、競現(xiàn)房等新的競價方式,進一步遏制地塊高溢價的產(chǎn)生。

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