綠地控股上半年“零”拿地凈利腰斬 盈利水平跌至近十年新低
房地產(chǎn)市場整體處于低谷,綠地控股的日子也不好過。
近日,綠地控股(600606.SH)發(fā)布2022年上半年度業(yè)績快報。今年上半年,公司經(jīng)營狀況持續(xù)惡化,歸母凈利潤大降近5成,房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額680.99億元,同比下降58.5%。
業(yè)績大跌,綠地控股在土地市場上也停滯不前,上半年公司無新增房地產(chǎn)項目儲備,完成新開工面積85.6萬平方米,同比減少91.3%,完成竣工備案面積下降17.1%。
而且,經(jīng)過前幾年的大舉擴張,后遺癥也逐步顯現(xiàn),公司深陷償債危機。截至今年3月底,綠地控股賬上貨幣資金656.8億元,短期借款和一年內(nèi)到期有息負債合計930.2億元,資金缺口達273.4億元。
為緩解債務壓力,綠地控股董事長兼總裁張玉良曾公開表示,要在3年內(nèi)出售2000億元資產(chǎn)保障債務償還能力。
二級市場上,自4月7日以來,綠地控股股價一路下滑,近4個月累計跌幅近48%。截至8月5日收盤,該股價微漲1.66%,報3.07元/股。
盈利水平跌至近十年新低
繼2021年業(yè)績創(chuàng)新低后,綠地控股2022年的業(yè)績并未好轉(zhuǎn)。
2022年上半年,綠地控股取得營業(yè)總收入約2047.36億元,同比下滑約27.64%;總利潤約91.34億元,同比減少約42.15%;歸母凈利潤約42.02億元,同比下滑約48.97%;扣非后歸母凈利43.77億元,同比下跌43.78%。
對比2022年一季度來看,綠地控股盈利能力下滑明顯,綠地控股一季度實現(xiàn)凈利25.47億元,二季度凈利為16.55億,環(huán)比下滑了35%。
綠地控股解釋說,在極端困難的外部環(huán)境下保持了企業(yè)大局穩(wěn)定,但受制于各種“不同尋常”的不利因素,中期業(yè)績才有些難看。
2021年,綠地控股業(yè)績遭遇滑鐵盧,創(chuàng)下最低的業(yè)績水平,首次出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
2021年綠地控股實現(xiàn)營收5447.56億元,同比增長19.45%;歸母凈利潤61.79億元,同比下降58.8%;毛利率、凈利率分別為11.67%和1.73%,盈利水平跌至近十年來的低谷。
據(jù)公開數(shù)據(jù),2021年,行業(yè)典型上市房企盈利指標雖然延續(xù)2019年下行趨勢,但毛利率、凈利率中位數(shù)仍為19.3%和7.7%,綠地控股遠低于行業(yè)平均水平。
房地產(chǎn)板塊銷售額腰斬
行業(yè)寒冬下,綠地的銷售也一跌再跌。
今年前6個月,綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額680.99億元,比去年同期減少58.5%,實現(xiàn)合同銷售面積651.2萬平方米,比去年同期減少49.7%。這一數(shù)據(jù),明顯超出克而瑞統(tǒng)計百強房企上半年銷售下滑幅度,延續(xù)了去年四季度腰斬的頹勢。
2021年,綠地控股的房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)銷售額2902億,同比減少19%,而其歸母凈利潤更是下滑58.8%。
今年上半年,綠地控股無新增房地產(chǎn)項目儲備,上半年完成的新開工面積85.6萬平方米,同比減少91.3%,完成竣工備案面積同比下滑17.1%。其中,二季度新開工面積更是僅有26.3萬平方米,較一季度的59.3萬平方米繼續(xù)下滑。
銷售不振,其在全國多個住宅項目被曝出維權(quán),武漢、濟南、贛州等多地的項目存在延期交付、涉嫌違規(guī)銷售等問題。
6月24日,綠地控股集團南通翰弘置業(yè)有限公司(綠地新里程開發(fā)商)被列為被執(zhí)行人,被執(zhí)行金額16887元。據(jù)天眼查信息顯示,自去年下半年以來,綠地控股旗下子公司的司法被執(zhí)行案、失信被執(zhí)行、股權(quán)司法凍結(jié)等數(shù)目不斷增多。
6月7日,綠地控股召開2021年度線上業(yè)績發(fā)布會,張玉良表示,盡管房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的寒冬洗禮,但在這種困難環(huán)境下,綠地對房地產(chǎn)項目進行分類管控,全力協(xié)調(diào)供應鏈資源,圍繞重點項目保竣工保交付,在上半年交出了“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”成績。
債務壓力攀升加速處置資產(chǎn)
綠地控股經(jīng)過前幾年的大舉擴張,后遺癥也逐步顯現(xiàn),深陷償債危機。
5月27日,綠地控股宣布6月25日到期的5億美金債券展期,債務風險正式暴露在公眾面前,也成為50強房企中唯一宣布債券展期的國資房企。
除美元債延期之外,綠地還存在短債壓力巨大、大量商票逾期等問題。事實上,綠地控股賬面上的現(xiàn)金,遠不能覆蓋其短期債務。
數(shù)據(jù)顯示,截至2022年一季度,綠地控股的貨幣現(xiàn)金有656.8億元,除去受限制現(xiàn)金,其可用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,只有495.2億元。同期,其短期借款和一年內(nèi)到期有息負債合計930.2億元。
這也讓綠地接連遭遇多個國際評級機構(gòu)的集體下調(diào)“看衰”。5月30日,標普再次下調(diào)其評級,將綠地控股集團長期發(fā)行人信用評級從“B-”下調(diào)至“CC”,同時將該公司未償高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級從“CCC”下調(diào)至“C”。這意味著在第三方評級機構(gòu)眼里,公司從項目銷售籌集新的流動性以履行債務義務的能力風險加大。
標普預計,未來12個月,綠地控股集團的離岸債務到期規(guī)模約為24億美元,還有約96億元人民幣的境內(nèi)債券和可回售債券,公司用來支持其償還即將到期債務的可用現(xiàn)金有限。
壓力之下,綠地控股也將“降負債”列為重點任務。據(jù)張玉良所言,公司正不斷加強核心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理。上半年,綠地控股進一步壓降有息負債175億元,自“三條紅線”監(jiān)管政策出臺以來已累計壓降有息負債1681億元,有息負債余額已下降至約2201億元。
張玉良表示,為償債保信用,綠地集團計劃今后3年出售2000億元資產(chǎn)。“每年500億—700億,包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。其中,一季度已推出55個大宗項目,合計132億元。”
近年來,綠地控股加快海外業(yè)務輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,2021年,澳大利亞悉尼綠地中心項目順利竣工交付,回籠資金逾34億元;2020年,韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住,分別回籠資金約41億元和約22億元;悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項目也陸續(xù)實現(xiàn)資金回籠。
值得一提的是,綠地的自持物業(yè)似乎也并不算優(yōu)質(zhì),出手恐有難度。據(jù)公告,截至2022年6月末,綠地的出租物業(yè)面積為405萬平方米,出租率僅為81.9%,較上年同期的84.8%繼續(xù)下滑。經(jīng)營酒店的客房數(shù)為12496間,但入住率更是只有50.7%,較去年同期的55.1%再度減少。
綠地控股2022年一季報數(shù)據(jù)披露,期內(nèi)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額只有586.2萬元,2021年第四季度為11.7億元。
業(yè)內(nèi)認為,在大環(huán)境低迷的情況下,賣資產(chǎn)的多,但真正的買家并不多見。而綠地控股的資產(chǎn)中,大比重以商業(yè)辦公為主,且多分布在2、3線城市,這樣的項目本就更加難賣。
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