“包租公”生意不好做已成共識 誰會接盤潘石屹的7折甩賣?
此前“賣身”未果的SOHO中國,走上了零售“賤賣”資產(chǎn)的路子。3月10日SOHO中國董事長潘石屹宣布,將以七折價格銷售3.2萬平米的京滬兩地優(yōu)質(zhì)物業(yè)。銷售所得將全部用于降負債,不會用做股票分紅。眼下,“包租公”生意不好做已成共識。面對眼下復雜的市場環(huán)境,誰會接手潘石屹甩賣的資產(chǎn)呢?
SOHO中國股價截圖
三里屯SOHO上架
根據(jù)SOHO中國官方披露信息,此次將以七折價格銷售的3.2萬平方米房源,覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目,全部坐落在北京、上海的城市核心地段,具體涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)。
對外宣布待售房源低于市場價銷售之外,SOHO中國給出的傭金為交易額的4%。
消息一出,SOHO中國(HK0410)的股價在當日午后急速拉升,漲幅一度超20%,最高報1.76港元/股。截至3月10日收盤,SOHO中國報1.58港元/股,漲幅約8.97%。
降負債說法不通
“7折出售房源,可見SOHO中國欲快速回籠資金的想法。”同策研究院資深分析師肖云祥指出,SOHO中國與黑石的收購事件,以及高瓴資本欲私有化SOHO中國的傳聞,持續(xù)加深市場對SOHO中國想退出市場的懷疑。
此次出售資產(chǎn),該公司官方給出的理由是為了降低負債,但根據(jù)SOHO中國此前披露的業(yè)績報告,截至2021年中期,該公司的凈資產(chǎn)負債率約為43%,平均借貸成本約4.7%。企業(yè)3月10日最新發(fā)布的公告中提及,截至2021年底,SOHO中國的平均出租率為83.4%,凈資產(chǎn)負債率為44%,這在同業(yè)都是非常低的水平。
“潘石屹此舉頗有一些‘投石問路’的意味。也就是,試探一下目前投資市場和大宗買賣市場的風向是怎么樣的,是不是適合再繼續(xù)退出。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示,從SOHO中國此前“賣身”黑石集團計劃告吹來看,這種不管是股權(quán)出讓還是大宗整售的模式目前走不通,監(jiān)管部門也很難放行,所以說SOHO中國也開始傾向“化整為零”銷售。
從打包資產(chǎn)包出售到嘗試私有化退場,再到眼下的散售“賤賣”,SOHO中國似乎還在尋找一條存量去化的路徑。然而有業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者,在此前SOHO中國折價銷售資產(chǎn)的嘗試中,最終實際參與購買的買家卻寥寥可數(shù)。
買家難尋
那么,面對眼下復雜的市場環(huán)境,誰又會接手潘石屹甩賣的資產(chǎn)呢?
一位專注房地產(chǎn)領域投資的業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示,對于SOHO中國此次待售房源,潛在的買家無非有三類。第一類就是個人的投資者;第二類是小微型的自用型買家,就是企業(yè)有一定規(guī)模,但是并非特別知名的上市公司,這類企業(yè)一般有一定的資金及自用需求,但是需求不會特別大;第三類就是一些國內(nèi)小型機構(gòu)投資者,他們會運用杠桿去購買寫字樓,但這種投資也有一個極限值,而且這個極限天花板較低:比如投資標的會在一個億以下、或者是三個億以下。
但上述房地產(chǎn)投資領域的業(yè)內(nèi)人士也表示,在行業(yè)形勢不盡明朗、市場拋售資產(chǎn)包眾多的現(xiàn)實情況下,SOHO中國該批次上架房源最終售賣的成效如何,能否靠較大折扣以及高傭金撬動需求釋放,可能還要打上一個問號。
“去年以來,地產(chǎn)行業(yè)房企暴雷頻發(fā),很多開發(fā)商開始拋售自持資產(chǎn)以及資產(chǎn)包,這樣一來,整個投資市場是供過于求的狀態(tài)。那么SOHO中國拿出來的京滬兩地所謂核心區(qū)位、帶租約、回報豐厚的房源,能否在整個行業(yè)若干個資產(chǎn)包中脫穎而出呢?事實上,機構(gòu)投資者對于投資有一套自己的判斷邏輯,在投資之前會做非常詳盡的投資研判,內(nèi)部也將過會,去商討決定是否要去收購項目。換句話來說,機構(gòu)也要綜合評估,這個項目值不值得去收?接盤后能不能順利地銷售掉。”上述房地產(chǎn)投資領域的業(yè)內(nèi)人士分析道。
“一般而言,散售的面積很難賣,機構(gòu)投資者不會特別感興趣。加之,以現(xiàn)在這樣一個大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境來講,我覺得即便是上述三類買家有潛在目標客戶群的話,其實他們出手也很謹慎。畢竟現(xiàn)在大家的財務狀況都不像之前那么寬裕了。”上述業(yè)內(nèi)人士補充指出。
就此次房源出售預計將為企業(yè)帶來多少現(xiàn)金流、未來是否計劃繼續(xù)出售資產(chǎn)等問題,截至記者發(fā)稿,SOHO中國方面未予回復。
標簽: 市場環(huán)境 潘石屹甩賣 股票分紅 回籠資金
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