北京發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)售合同“更新版” 交房時需提前告知潛在缺陷
7 月 12 日,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市市場監(jiān)督管理局共同制定了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》示范文本,即日起正式施行。針對開發(fā)企業(yè)濫用補(bǔ)充協(xié)議造成責(zé)任不對等的行為,開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭與代持機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,以及對各方的違約責(zé)任、合同變更解除、爭議處理等內(nèi)容作了明確約定。
交房時需提前告知潛在缺陷
早在2017年,北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策便頒布實(shí)施,為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作,北京市住建委當(dāng)年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》(以下簡稱“2017版預(yù)售合同”)。2021年開始,市住建委修訂了“2017版預(yù)售合同”,并起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》。與2017版預(yù)售合同相比,此次合同示范文本內(nèi)容主要在3個方面作出了調(diào)整。
在適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件的新要求方面,此次合同示范文本內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定,對相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整。其中,將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
此外,根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法〉的通知》的相關(guān)要求,第十六條保修責(zé)任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時,將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險告知書》交付乙方”的約定,切實(shí)保障購房家庭合法權(quán)益。
防范開發(fā)企業(yè)單方面霸王條款
在維護(hù)購房者的合法權(quán)益,預(yù)防責(zé)任不對等條款出現(xiàn)方面,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在前期工作中發(fā)現(xiàn),部分開發(fā)企業(yè)存在濫用補(bǔ)充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對等條款的情況。
比如:有的開發(fā)企業(yè)對主合同相關(guān)條款棄而不用,而是在補(bǔ)充協(xié)議中另行設(shè)置責(zé)任不對等的條款,群眾對此反映強(qiáng)烈。
為此,新版合同專門在“說明”中明確:“三方當(dāng)事人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容,根據(jù)所售房屋及所在項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定,也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容,且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,上述規(guī)定具有積極意義,未來相關(guān)開發(fā)企業(yè)還是可以出具補(bǔ)充協(xié)議或附件,但補(bǔ)充協(xié)議或附件就有了相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)。同時,這也限制了開發(fā)商利用強(qiáng)勢地位通過補(bǔ)充協(xié)議及附件異化主合同條款。
此外,針對“2017版預(yù)售合同”施行過程中出現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)因購房人騙購約定過高比例違約金的情況。在預(yù)售合同示范文本第二十四條購房資格承諾中,增加了購房人因騙購導(dǎo)致合同無效需向開發(fā)企業(yè)支付違約金的建議比例“2%”的內(nèi)容。
房屋裝修“所見即所得”
考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對購房家庭生活的重要影響,為避免因?yàn)閷ρb飾裝修材料約定不細(xì)致、不明確而出現(xiàn)“貨不對版”的情況,合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中,將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號(做法)等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列,方便買賣雙方能夠更清晰的將裝修標(biāo)準(zhǔn)固化,減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況,讓購房家庭實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。
在規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作,明確銷售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面,鑒于部分購房家庭反映房屋計價方式單一的問題,合同示范文本第六條“計價方式和價款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計價”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計價的內(nèi)容”。與此相對應(yīng),預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計價”時面積差異的處理方式,給買賣雙方提供多種計價方式的選擇。
與此同時,新版合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責(zé)任到同住人,約定了對共有產(chǎn)權(quán)住房購買家庭違規(guī)出租的處理辦法:不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房,應(yīng)按時足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益,違反規(guī)定且拒不改正的,代持機(jī)構(gòu)可暫停辦理本套住房的回購和上市手續(xù)。
標(biāo)簽: 住房城鄉(xiāng)建設(shè) 示范文本 潛在缺陷 權(quán)利義務(wù)關(guān)系
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