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擬通過退地方案化解信托項目風險 房地產(chǎn)項目風險該如何化解

2022-03-23 08:30:00來源：北京商報  

中信信托“嘉和125號恒大廣東股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃”(以下簡稱“嘉和125號恒大信托計劃”)項目有望迎來處置方案。據(jù)媒體報道，恒大地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“恒大”)的金融債權(quán)人中信信托日前收到廣州市城市建設(shè)投資集團有限公司(以下簡稱“廣州城投”)來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目。3月22日北京商報記者從投資者處獲悉，上述中信信托所涉及的恒大風險項目為“嘉和125號恒大信托計劃”，目前投資者已經(jīng)收到了中信信托轉(zhuǎn)達的處置方案，尚處于表決階段，但由于該方案需要先交還抵押物再分批兌付，因此有投資者對本金能否按時順利兌付表示擔憂。

擬通過退地方案化解信托項目風險

據(jù)《財經(jīng)》報道，中信信托日前收到廣州城投來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目，方案大致思路為恒大先啟動項目退地，廣州市政府引入廣州城投作為保證人，保全信托計劃全額本金分期支付，最終使得信托本金安全退出。

北京商報記者3月22日從投資者方面獲悉，上述中信信托所涉及的恒大風險項目為“嘉和125號恒大信托計劃”，該計劃涉及的本金金額為32.5億元。根據(jù)投資者提供的處置方案商議函，廣州城投作為保證人提議采取僅擔保主債權(quán)本金并按兩年分批兌付的處置方案。兌付時間節(jié)點為土地出讓金退庫款已發(fā)放至廣州城投監(jiān)控賬戶后10個工作日內(nèi)但不晚于6月30日支付5%本金，在起始日后的一年末、一年半末、兩年末分別支付10%、10%、75%的本金。

目前，這一方案尚處于表決階段。不過，對于退地保本金的方案，有投資者表達了擔憂。投資者王力(化名)告訴北京商報記者，該方案需要收回信托計劃抵押物才能兌付，且在6月30日只能兌付5%的本金，但在抵押物收回的情況下，中信信托并未提供任何保障，后續(xù)資金能否兌付亦無法保證。另一名投資者陳麗佳(化名)也提到，土地退讓期間，該方案未提供任何增信措施，兩年后能否收回本金也未可知。

北京商報記者就上述信托處置計劃的相關(guān)內(nèi)容以及具體兌付細節(jié)咨詢中信信托，相關(guān)負責人回應(yīng)稱，就“嘉和125號恒大信托計劃”項目有關(guān)問題，公司正與投資人進行溝通，相關(guān)信息以官方信息披露為準。

金樂函數(shù)分析師廖鶴凱認為，該方案需要投資者提交抵押物后才能逐步兌付，投資者擔心提交后沒有保障，其實只要這一過程未達條件是可逆的，投資者就不用擔心，且參與方履約能力都在可控范圍內(nèi)，做好相關(guān)手續(xù)中信信托還是可以正常完成交割過程的。

某信托人士也表示，該方案有利于投資者能夠提前收回部分投資本金，降低時間成本，但是對于全部本金的保障性以及投資收益難有保障。如果能夠有廣州城投的擔保，其實釋放抵押物也未嘗不可。

投資者質(zhì)疑中信信托管理失職

據(jù)了解，中信信托于2020年6月發(fā)行了“嘉和125號恒大信托計劃”。根據(jù)該信托計劃說明書，項目保證人為恒大，項目融資主體為恒大地產(chǎn)集團粵東有限公司，募集資金用于開發(fā)建設(shè)恒大御景半島項目和恒大金碧外灘灣項目，主要收益來源為恒大廣州番禺公寓項目的銷售收入，項目將于每年6月21日、12月21日及到期日對應(yīng)日后10個工作日內(nèi)分配收益。

“嘉和125號恒大信托計劃”資料截圖

不過，隨著恒大的債務(wù)危機暴發(fā)，“嘉和125號恒大信托計劃”在2021年9月出現(xiàn)逾期。王力表示，他曾在2020年12月和2021年6月收到過項目收益，之后便再無任何收益。

此外，根據(jù)投資者反映，之所以不滿意退地保本金處置方案，其一是因為沒有合理的兌付保障，其二則是因為在收益分配“爽約”后，中信信托并未盡到合理的義務(wù)。王力告訴北京商報記者，信托計劃收益分配出現(xiàn)逾期后，他曾要求中信信托采取必要行動處置抵押物、凍結(jié)抵押物、禁止抵押土地施工、追責擔保方，但中信信托并未及時采取措施，導致抵押物處置失責，損害了投資者的合法權(quán)益。陳麗佳也表示，自恒大出現(xiàn)債務(wù)風險后，中信信托一直未采取行動為投資者規(guī)避風險。

不過，據(jù)中信信托相關(guān)人士此前回應(yīng)《財經(jīng)》記者表示，自該項目出現(xiàn)流動性風險后，該公司成立了專項工作小組，與恒大及項目有關(guān)方面密切溝通，深入對接大型房地產(chǎn)企業(yè)、大型國有企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、大型代建機構(gòu)等10余家，為風險化解尋求多種途徑。

房地產(chǎn)項目風險該如何化解

自2021年起，房企信用風險事件頻發(fā)，多個信托計劃項目也由此受到牽連。而為化解風險，除中信信托擬退地保本金的方案外，此前恒大還向光大信托和五礦信托出售4個房地產(chǎn)公司項目股權(quán)，由信托機構(gòu)接管運營，并向項目公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及保交樓。

廖鶴凱表示，房地產(chǎn)信托項目風險化解的方式一般是延期等待項目回款退出、再貸款、提供流動性或者合作方參與保障項目正常退出，同時信托公司可以接手也可以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，或者與外部資產(chǎn)管理公司共同管理或處置相關(guān)資產(chǎn)。退地保本金的方案是一種新模式，不過按照這種模式需要地方政府配合第三方接收，可操作難度也較高。相比之下接盤項目公司股權(quán)的模式普遍適用性較高、操作難度較低，但弊端在于如果涉及這類項目過多規(guī)模過大，信托公司也力不從心。

“接盤項目的方式對投資者來說同樣存在風險。一方面房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段偏冷;另一方面信托公司在房地產(chǎn)項目運營方面經(jīng)驗不足，多依賴于代建企業(yè)。”一家信托公司內(nèi)部人士分析坦言，無論是退地保本金的方案，還是信托公司接盤項目的方式都是迫不得已的辦法。

對于涉及房地產(chǎn)信托項目風險化解的投資者，前述信托人士建議：“違約項目的處置需要一定時間，投資者還是需要根據(jù)項目情況以及受托人給予的建議，來決定化解方式。”

標簽： 中信信托 恒大廣東 廣東股權(quán) 股權(quán)收益

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